案情简介

2021年7月19日，段某与A购物中心签订房屋租赁合同，约定A购物中心租赁段某所有的560平方米房屋用于开设超市，租期自2021年10月1日起至2031年9月30日止，年租金15万元。合同中同时约定A购物中心需在合同签订时支付8万元定金，段某交付房屋后，8万元定金转化为租金并支付剩余7万元。其后的每年租金应于上一年的7月1日前支付。

合同签订当日，A购物中心向段某支付8万元定金。后段某对其房屋进行了翻新以达到可出租状态，并在合同约定期限内多次催告A购物中心接收房屋，但A购物中心始终未予回复，段某遂诉至蓝田县人民法院，请求A购物中心继续履行租赁合同并支付两年的租金22万元。

(图文无关，图源网络侵删）

律师说法

租赁合同为继续性合同，从性质上看，此类型合同一般不适用强制履行条款，但对于经营性用房的出租人而言，承租人所应尽的主要义务为支付租金，若司法裁判中一律不支持出租人继续履行租赁合同的请求，可能会导致承租人以此方式转嫁商业风险，这与诚实信用原则相悖。

司法实践中，出租人继续履行合同的请求是否能够得到支持，应当在平衡双方利益的前提下，根据个案的具体情况考虑以下因素作出裁判：

一是剩余租期的长短。即承租人拒绝接收房屋或单方搬离房屋时距合同约定的租期截止日的时间长短，若剩余租期较短，继续履行不会导致双方利益显失公平，则可以支持出租人继续履行的请求；

二是租赁合同中是否约定了转租权条款。即租赁合同中出租人是否赋予了承租人再次出租房屋的权利，承租人若享有转租权，可以通过自行转租的方式弥补损失，继续履行不会导致一方利益显著受损，则可以支持出租人继续履行的请求；

三是承租人是否已经重新租赁了其他房屋。从节约社会总成本的要求出发，承租人若已经重新租赁了其他房屋，继续履行将会导致社会资源的浪费，则不宜支持出租人继续履行的请求。

对于承租人在租赁期内拒绝接收房屋或单方搬离租赁房屋的行为，出租人请求其继续履行租赁合同能否得到法院的支持，应从诚实信用原则、公平原则及节约社会资源的要求出发，综合考虑上述因素作出裁判。

若出租人继续履行的请求未得到法院的支持，仍可行使法定解除权向承租人送达解除租赁合同的通知并要求其承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在司法实践中，为避免当事人诉累，部分地区法院对于上述情况直接认定合同陷入僵局，判决解除租赁合同并由承租人对出租人赔偿损失。

应当注意的是，当承租人出现拒绝接收房屋或单方搬离租赁房屋的情况时，出租人仍应在合理期限内及时收回房屋。若出租人恶意的长期不收回房屋，即违反及时减损的义务，对其请求损失扩大部分的赔偿将不会得到法院的支持。

法院判决

蓝田法院经审理认为，段某与A购物中心签订房屋租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。

A购物中心在约定的租赁期内拒不接收房屋，经段某多次催告后仍不予回复，其行为已致租赁合同的目的落空，构成根本性违约。但该租赁合同继续履行的内容并非仅为租金支付，还包括A购物中心接收房屋、进行装修并持续性经营等行为，对于上述行为，强制履行既不合理也不现实。

租赁合同为继续性合同，此类型合同需要当事方具有相当程度的信赖基础，各尽其力以实现在一定期间内维持租赁关系的合同目的。

段某与A购物中心于2021年10月因房屋接收问题发生争议，次年4月提起诉讼，双方的信赖基础已然丧失，A购物中心自合同签订后未实际占有使用该房屋，案涉合同的未履行期限尚有9年有余，短时间内无法履行完毕，在A购物中心以拒绝接收房屋的行为表明不再继续履行合同时，段某请求继续履行合同的基础已不存在。

庭审中，法院向段某释明可以变更诉讼请求，以解除合同、适用定金罚则及赔偿损失的请求代替继续履行、支付租金以弥补其损失，但段某仍坚持请求A购物中心继续履行租赁合同。

最终，法院依法判决：驳回段某的全部诉讼请求。