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经典案例
承租人的优先购买权被侵害,如何确定赔偿标准
来源: | 作者:yanganlvshi | 发布时间: 2020-03-25 | 45 次浏览 | 分享到:
承租人的优先购买权被侵害,如何确定赔偿标准

    【案情简介】
    陈某中系造板厂职工,1999年3月该厂解体时将自有的综合楼6个门市以资抵债抵偿给投资公司用于偿还借款。陈某中从当年开始租用其中的一个门市,双方签订了《房屋租赁合同》。2013年8月8日双方又续签了《房屋租赁合同》,约定:“租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止……在租赁期内,甲方出售房屋,须提前60天向乙方发出书面通知。同年11月8日,投资公司未通知陈某中便以自行组织拍卖的方式整体转让该处资产给另外五间门市的承租人,成交价为58.5万元。
    2015年7月27日,陈某中起诉,请求判令投资公司对其进行赔偿,在审理过程中陈某中明确诉讼请求为赔偿争议门市的实际价格与投资公司和叶某琴的成交价差额。
    案件审理过程中陈某中提出申请对争议门市的实际价格进行评估。2015年10月12日,法院委托房地产土地估价有限公司对涉案的门市处置时的价值进行评估,评估公司得出本案争议门市在处置时的评估价值应为140715元。陈某中为评估争议门市的价值花去测绘费1500元,评估费2000元。
    【律师说法】
    投资公司作为房屋的所有权人,在出卖房屋时应当在合理期限内告知陈某中。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第七条第3款:“在租赁期内,甲方出售房屋,须提前60天向乙方发出书面通知。”投资公司作为告知义务人应当举证证明其向陈某中告知其出卖房屋的证据,但投资公司并未提供相关证据,故认定其未向陈某中履行告知义务。
    投资公司未在合理期限内向承租人陈某中告知其出卖门市而将门市卖给叶某琴的行为已经侵犯了陈某中对其承租房屋的优先购买权,应进行赔偿。
    承租人的优先购买权追求的主要是生存和安全价值,是对一种基本社会秩序的维护,而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言,该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障,而不是购买价格的优惠。本案中投资公司未在出售前以同等条件征询陈某中,使陈某中丧失了交易机会,因此,从交易习惯上看,陈某中主张房屋差价作为损失,可以支持,但应对确定房屋差价的计算依据做出认定。
    法院认为投资公司处置的6个门市面积相同,其价格应当一致都应当为140715元,总价应当为844290元。该评估报告的评估基准日为2014年11月与投资公司处置资产属于同一时期,而投资公司整体处置6个门市的成交价为58.5万元,每个门市价格为97500元,明显低于市场价值。故,实际价格与投资公司处置的价格差额是存在的,投资公司应当按差额进行赔偿。
    陈某中承租的房屋实际价格与投资公司处置价格的差额为140715元-97500元=43215元,应予确认。陈某中为评估争议门市的价格花去的测绘费1500元、评估费2000元,投资公司对其真实性认可,应予确认。以上损失合计为46715元。
    【法院判决】
    判决投资公司赔偿陈某中因承租房屋的优先购买权遭受侵害的损失46715元。
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