城市居民购买农村私有房屋签订的房屋买卖合同有效吗？

【案情简介】

甲系城镇居民，乙原本系农村居民，于1998年转为城镇居民。2002年7月1日，甲乙签订《房屋买卖协议》，乙将其农村房屋及院落以45000元的价格卖给甲，协议加盖了村委会印章。同日，村委会将该房屋之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“乙于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给甲使用”。

协议签订后，甲支付给乙房款45000元，乙将该房屋及《集体土地建设用地使用证》交付甲，甲入住后对房屋进行装修，并于2003年经村委会批准新建厢房三间。

2007年，乙向法院起诉，请求判令：确认甲乙所签房屋买卖协议无效，甲返还房屋，乙同意按有关部门评估的房屋现值退还甲购房价款。

【法院裁判】

一、甲乙所签《房屋买卖协议》无效；

二、甲将诉争房屋腾退给乙（含甲新建厢房三间）；

三、乙给付甲补偿款93808元。

【律师说法】

本案中，最主要的争议焦点即城市居民购买农村私有房屋所签订的买卖合同是否有效。一般认为，此类合同应当认定为无效。

首先，农村私有房屋买卖合同交易的标的物虽是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国限制宅基地流转的政策是相违背的。

农村宅基地使用权有如下特点：一是农村宅基地的所有权归集体经济组织；二是农村宅基地使用权的主体是该集体经济组织成员，以外的人员不能申请取得宅基地使用权；三是农村宅基地使用权具有福利性，农村居民取得宅基地使用权基本上是无偿的。

由此可知，城市居民在购买农村私有房屋的行为中，名义上是买房，实际上是买地，这是法律明确禁止的。

其次，根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门也不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

最后，农村私有房屋买卖合同无效后的法律后果有：一是买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人应将收取的价款返还买受人；二是买受人如在居住使用房屋期间对房屋进行翻建、装修或在房屋院落内新建有建筑物的，出卖人应当对买受人添附部分的价值给予合理补偿。